“我們優先整改了安全隱患最突出的幾處，瓷磚脫落那面墻外立面已重鋪，亂堆放的商戶經勸導已承諾限期清理。”物業梁經理邊走邊介紹整改情況。

近日，湛江市麻章區某小區內綠意盎然，麻章區人民法院湖光法庭的法官來到該小區，對不久前調解的一批物業糾紛案件進行回訪。

“服務到位才是最好的‘繳費通知單’。環境確實改善很多，業主看到你們的努力，心氣順了，矛盾自然就解了。”

業主“維權”拒繳物業費

物業公司欲對簿公堂

不久前，該小區業主因服務問題對物業積怨已久：消防門損壞半年未修、外墻瓷磚脫落、垃圾清運不及時……多次投訴無果后，部分業主在微信群發起“維權行動”，53戶業主集體拒繳物業費。

“物業費無法收齊，公司都無法維持經營了。”見此狀況，物業公司也一次提起29起訴訟，將欠費業主告上法庭，要求業主補繳費用和滯納金，并承擔訴訟費用。

“簡單判決容易，但執行難啊。”法官翻看著厚厚的案卷，眉頭緊鎖——這些案件雖然每戶欠費金額不大，從幾百元到上萬元不等，但矛盾錯綜復雜：有的業主因房屋質量問題拒繳；有的覺得“別人不交我也不交”；還有些空置房業主對“空置房是否該繳費”存在誤解……物業公司方面則表示，業主不按時繳納物業費，將影響其正常運營，問題也難以及時整改。

法官想方設法化矛盾

首案示范調解打開“突破口”

走進調解室內，物業公司梁經理便攤開賬本說道：“我們也很無奈，每月各種維修、垃圾清運就要支出一大筆錢，現在53戶拖欠費用，公司經營陷入困境。按合同，我們有權要求補繳費用和滯納金。”業主代表則現場展示投訴信息截屏：“物業公司不作為，消防門損壞半年不修，我家外墻瓷磚脫落反映多次都沒解決。”

法官采取“示范調解+分類化解”策略，先行選取具有代表性的個案，組織業主與物業代表開展調解。“面對面”調解中，通過展示水電支出、設施維修、業主投訴反饋處理記錄等證據，法官讓雙方就物業服務質量形成統一認知，明確物業提供了服務，但服務細節存在瑕疵。

見雙方僵持不下，法官決定采取“背靠背”調解。他先與業主代表溝通：“您的不滿心情我能理解，相信業主最終目的是改善小區環境與服務，但根據《物業管理條例》規定，業主是不能以未接受服務為由拒繳物業費。”隨后又物業公司梁經理說理：“業主反映的外墻確實存在安全隱患，如果發生脫落傷人事件，物業恐怕難辭其咎啊。”

看著手機上一條條未處理的投訴意見，梁經理也意識到己方工作的不足：“前期物業服務的確存在瑕疵，對這些受問題困擾的業主會適當減免部分費用……”法官則開始勸說業主代表：“你看這邊物業已做出了讓步，大家要向前看，如何讓物業改進服務才是最重要的。”

隨著問題的拆解釋明，雙方隔閡逐漸消融。最終，業主代表與物業公司達成調解協議，物業公司對收取款項數額做出讓步，并表示今后對服務過程中出現的瑕疵和問題積極整改，提升物業服務水平。

至此，積累多年的該批物業糾紛，首案成功“破冰”。

力促差異化調解

29起物業糾紛批量“清零”

一案結，多案消。首案調解成功的消息很快在業主群傳開。一些業主陸續詢問如何解決他們的問題。法官則趁熱打鐵，逐一與業主溝通協調調解方案，并匯總各自整改意見，促成差異化調解方案：

對空置房物業費適當減免一些費用；對服務不到位問題限期整改；對跟風不繳費業主，以首案調解案例示范釋法，消除“法不責眾”心態。同時，針對部分業主白天上班或不在本地的實際情況，湖光法庭法官調解工作室開啟全時段服務：為上班族開設“午間法庭”；為外地業主提供“夜間視頻調解”；通過“共享e法庭”線上簽署協議……

最終，29起物業服務合同糾紛在15天內全部化解，物業費收繳率達100%。

麻章法院湖光法庭始終堅持和發展新時代“楓橋經驗”，全力推進“楓橋式人民法庭”創建工作，充分發揮人民法庭指導調解職能，做實做優各類調解，今年以來，共受理案件147件，辦結101件，調解結案65件，調撤率達64.35%。