如今小區里經常可見車輛排長龍的情況。  受訪者供圖

日前，湛江人和春天小區多位業主向記者反映，小區地下車庫出口多次出現堵塞，前面的車不能出閘，后面的車排成長龍，車主和物業管理人員不時發生爭吵。

對擁堵原因，小區物業管理方負責人表示：疑有人蓄意開車堵在門口，公司已經報警處理。多位小區業主則表示，擁堵一般是由于業主不肯配合交“臨停費”或者登記業主信息，保安人員拒絕開閘放行所致。

記者采訪獲悉，該小區2021年8月10日成立業委會。業委會于2022年6月11日“開掉”開發商委托的原物業公司，引入深圳市深龍鑫物業管理有限公司湛江分公司（下稱深龍鑫物業）。在新舊物業更迭間，開發商、業委會、新物業公司及業主，圍繞車位權屬及車位管理問題產生矛盾，并引發系列連鎖問題，導致業主苦不堪言。

新物業因何拆裝停車場道閘？

2024年11月1日，深龍鑫物業工作人員來到停車場，拆除開發商安裝的原有道閘，并安裝上新道閘。這樣的舉措并不是第一次。早在2024年10月6日，深龍鑫物業便對原開發商的道閘拆裝過一次，后開發商又重新裝回。

拆裝道閘的背后，則是雙方關于停車位權屬及管理權問題的長期爭議。據了解，人和春天小區建成于2013年，共配套有車位約1900個，其中，一期車位一直未通過整體驗收，開發商也未向業主銷售。開發商認為：開發方對未銷售的產權車位享有占有、使用、收益和處分的權利，即專屬權利；對人防車位享有使用、收益權利。

在業委會成立后，業委會以“國內存在車位計入公攤則歸全體業主”的判決案例為由，多次向街道辦、人防辦、住建局等有關部門主張開發商需移交全部車位、商鋪管理權至新物業公司。但開發商出示了《建設工程規劃許可證》及產權證明，強調人和春天小區的“地下車庫未計入公攤面積”，且產權歸屬明確歸屬開發商。2024年11月1日后，深龍鑫物業又提出：要依據《物業管理條例》第三十三條“一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理”的規定，主張全域管理權，強行接管了停車場道閘，并開始收費。

為此，街道辦及物業糾紛人民調解委員會還組織了雙方調解，雙方各執一言，均出示了各類文件，最終未能達成和解。

“我們已多次介入調解，有時甚至一天連跑幾次，但一直未能解決。”4月16日，泉莊街道辦城市建設管理辦有關負責人說，人和春天的糾紛焦點在于小區人防車位的權屬問題。業委會多次到有關部門提出人防車位歸全體業主共有，但一直未能提供有效法律依據，目前也未有部門對此作出定性。他認為，在此前提下應遵循“誰投資誰收益”的原則。同時，要解決矛盾，不僅需要多部門聯動介入化解，業委會也更應該發揮橋梁紐帶作用，推動業主與新舊物業、開發商等多方座談調解。

“神仙打架”誰遭殃？

“原以為新物業接管了，我們就能享受更優質的服務，沒想到卻是問題多多。”家住3棟的業主鄭先生。

業主王先生告訴記者，新物業接管后，業主與保安摩擦不斷，造成車輛“排長龍”，導致不少業主上班上學遲到。在王先生出示的視頻中，一名業主因停車管理費問題與保安起摩擦，險些發生肢體沖突。

對于新物業的管理，開發商也倒起了苦水。人和春天開發商的資產管理負責人表示，在業委會引入的新物業強行接管了停車場后，放任部分業主亂停未售出的車位，甚至破壞原本車位的地鎖，造成了嚴重損失，也侵害了原租用車位的業主權益。他還表示，不斷有業主找他們反映現今物業管理的種種問題，小區房產價值也因此受損。

針對車位管理出現的種種問題，記者致電深龍鑫物業。有關負責人回應稱，針對租賃了車位的業主，只需到物業登記資料，則可正常通車出入。目前因系統數據錄入銜接等問題，導致通車較慢，后期將積極改進。同時針對已租賃車位的業主是否可免收60元管理費問題，他表示會向上級領導反映業主訴求。

如何才能保障物業服務水平？

據了解，2022年人和春天業主委員會通過投票方式，要求更換原開發商委托的物業公司。但在投票中，持有小區配套的商鋪業主和地下車庫的開發商未參與投票。因此在成功更換了物業管理公司后，開發商只能自行負責小區商鋪、地下車庫的管理，新物業公司則負責小區住宅部分的管理。

但到了2024年，新物業公司不斷主張“一統管理權”，要求把車位、商鋪管理權均歸于自身，并通過更換道閘等方式接管地下車庫。與此同時，業主對新物業公司進駐以來，小區安全管理、園林水體維護、清潔衛生等方面服務水平的下滑也日益不滿。

對此，一些業主向記者表示：“我們不關心誰來管小區，但是物業服務水平要保證。當初更換物業公司為的是能有更好的服務，但現在來看結果我們很難滿意。”

物業服務“小問題”，也是關乎群眾福祉的“大民生”，也是提高基層治理能力的新課題。破解此類困局，需司法、行政、社會力量形成治理合力。

專家觀點

換物業程序嚴謹規范才能保障各方權益

廣東大展律師事務所周劍平律師：

小區治理是基層治理的重要部分，要解決好業主的“宜居題”，并非簡單的換物業就能達成。小區在成立業委會時，住宅業主和商鋪業主均屬于業主身份，依法都享有投票權，開發商若持有尚未售出的物業，也屬于業主身份，享有相應的投票權。在成立業委會及更換物業過程中，只有保證程序嚴謹規范，充分保障多方權益，才能避免出現后續糾紛。

同時，新物業進駐時與業主之間簽訂的《小區物業管理協議》須充分體現服務承諾，并且注意在協議中需特別設置退出條款。如新物業進駐后的管理和服務行為不符合新簽訂的協議產生糾紛的，建議首先尋求街道辦、居委會等部門介入共同友好協商或調解，協商調解不成則需要提交法院訴訟解決，尋求社會公力介入解決問題。

人防車位產權歸屬有法可依

廣東萬維律師事務所唐智聰律師：

理清車位產權歸屬是解決雙方爭議的基礎。關于人防車位產權歸屬國家，這點沒有異議，但《人民防空法》規定，“誰投資、誰收益”，關于誰收益問題目前存在爭議，主要是收益權歸開發商還是歸全體業主？我認為，真正確認人防車位的使用權和收益權歸屬的主要標準為“人防車位建筑面積是否分攤給全體業主，而非人防車位的建設成本是否分攤到項目總建設成本中”。

法院案例判決中對“開發商要行使人防車位收益權”不予支持的案例，其依據是開發商不能舉證“人防地下室的建設面積沒有分攤給全體業主”，法院因此不支持其行使人防車位收益權。結合上述案例可知，人和春天小區的人防車位使用權和收益權之爭，核心點是具體要看人防車位的工程建筑面積是否分攤給全體業主？如果沒有分攤，則人防車位使用權和收益權應該歸屬開發商。

大業主、物業公司、業委會要依法協作

湛江市資深物業管理專家、湛江市佳品物業服務有限公司總經理尚世海：

當前人和春天小區的矛盾不只是開發商和物業公司的矛盾，還有大業主和物業公司的矛盾，甚至還存在大業主和業委會的矛盾。

開發商開發完小區后，還有部分沒有銷售完畢，這時開發商已經變身為大業主。大業主在小區業主大會的投票中，根據業主大會和業委會管理有關規定，雖然參與表決的人數只有一票，但參與表決的面積具有一定的權重。大業主和物業公司、業委會權益平衡問題，是社區治理和物權法律關系中的核心議題之一。民法典第278條明確了業主共同決策的規則，為平衡雙方關系提供了法律框架。最終目標是構建“利益共享、風險共擔”的社區治理模式，避免開發商與小業主的零和博弈。但是當前我市在物業管理建設方面還存在薄弱環節，業委會成立建設工作滯后，而相關主管部門對成立后的業委會運作缺乏指導和監督；相關部門對推進小區自治工作產生的矛盾，沒有積極開展調解，甚至一些物業調解機構形同虛設。建議相關職能部門大力加強調解工作，形成“政府主導、司法支撐、社會參與、科技助力”的多元共治格局。