????在上一期幫辦版，記者報道了赤坎區(qū)兩個小區(qū)的部分業(yè)主因為拒繳物業(yè)費而被物業(yè)管理公司告上法庭的案例。在實際生活中，經(jīng)常有業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)并通過拒繳物業(yè)費來表達自身不滿，他們希望通過此舉來促進物業(yè)改進其服務(wù)，這么做真的有用嗎？記者咨詢了北京德和衡（深圳）律師事務(wù)所蔣陽兵律師。他明確表示，此舉不僅起不到效果，甚至?xí)o業(yè)主們帶來一定且不必要的風(fēng)險。

????首先，我們需要明確物業(yè)費的組成部分，什么是物業(yè)費所包含的費用，其不包含的又是什么？根據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

????根據(jù)2018年新修改《物業(yè)管理條例》，物業(yè)出現(xiàn)以下八種情形，業(yè)主可以拒繳物業(yè)費：物業(yè)費的收取應(yīng)該從業(yè)主收到收樓通知書之日算起，而不應(yīng)該從購房合同寫明的交樓日期算起。如果開發(fā)商沒有通知業(yè)主收樓，因此延遲收樓的，業(yè)主可以拒絕繳納這段時間的物業(yè)費。物業(yè)公司沒有和業(yè)主簽合同的情況，業(yè)主可拒交。對于物業(yè)公司要求交納供熱、中央空調(diào)等動力設(shè)備產(chǎn)生的能源費用不在業(yè)主交納范圍內(nèi)的，可以拒絕交納。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量過差可暫時拒交，但要有有力的證據(jù)，并找尋實質(zhì)解決辦法。物業(yè)提供合同內(nèi)未約定或未經(jīng)業(yè)主同意的服務(wù)時，業(yè)主有權(quán)拒交。物業(yè)公司擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主對擅自提高的部分可以拒交。因房屋質(zhì)量問題還未交房的，物業(yè)費由開發(fā)商交納。物業(yè)公司沒有物價管理部門各項審批文件原件的情況，業(yè)主可拒交。

????《物業(yè)管理條例》第七條第五項規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：按時交納物業(yè)服務(wù)費用。”第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。”作為被告方的業(yè)主，最普遍的理由就是物管服務(wù)不到位。蔣陽兵律師提醒大家，如果業(yè)主不是根據(jù)以上八種理由而拒繳物業(yè)費，法院將不予支持業(yè)主的抗辯。業(yè)主們拒繳物業(yè)費需要面臨很大的風(fēng)險。

????最常見的便是業(yè)主需向物業(yè)公司承擔(dān)違約金。業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同大多約定了逾期支付物業(yè)服務(wù)費的違約金，即便有些沒有明確約定違約金，物業(yè)公司亦可主張按照銀行同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計算利息。需要注意的是，業(yè)主如果認為所約定的違約金過高，可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。

????因此，蔣陽兵律師不建議業(yè)主通過拒繳物業(yè)費的辦法來促進物業(yè)公司的改進，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，可通過向有關(guān)部門投訴、組建小區(qū)業(yè)主委員會另聘物業(yè)企業(yè)、提起相應(yīng)違約或損害賠償之訴等方式維護權(quán)益。