????夫妻關系好時，兒媳借婆婆之名買房，全額支付購房款，收取房屋租金。提起離婚訴訟后，婆婆一個月內就火速把房子賣了，售價比市價低了45萬元。這種情況下，法院如何認定?

????與婆婆同為買受人

????小美在與小明婚姻存續期間，與自己的婆婆大梅共同作為買受人與涉案房屋原業主簽訂了房屋買賣合同，約定房款140萬元，但合同首部的乙方只打印了小美的名字，附件的乙方落款處也只有小美的簽名。

????購房合同簽訂后，小美向原業主支付了定金及全部購房款，并向中介公司支付了居間服務費。后涉案房屋的產權登記在大梅名下。接著小美又辦理了涉案房屋的供水、供電、電視網絡連接等業務，并管理出租事宜，收取租金。

????一年后，因夫妻感情不和，小美向法院提起離婚訴訟。在小美提起離婚訴訟的次月，大梅以145萬元的價格將涉案房屋賣給阿靜，并在合同訂立一周內將房屋產權轉移登記在阿靜名下。

????小美得知后訴至法院，請求判令：大梅出售涉案房屋所得的售房款歸小美及小明所有;大梅返還售房款145萬元并按銀行同期同類貸款利率計付利息，阿靜對此承擔連帶責任;大梅賠償小美因出售涉案房屋所造成的損失95萬元。

????一審訴訟中經過評估，涉案房屋在大梅出售給阿靜之日的評估價值是190萬元，在小美起訴之日的評估價值是240萬元。

????婆婆全額返還房款

????小美主張其和小明是涉案房屋的真實權利人，要求大梅返還出售涉案房屋的售房款、賠償損失的請求應否支持。

????一審判決：駁回小美全部訴訟請求。

????廣州中院二審判決：大梅返還涉案房屋的售房款145萬元及利息給小美、小明;大梅支付涉案房屋損失賠償款45萬元給小美、小明。

????婆婆低價售房侵害兒媳利益

????本案證據顯示，涉案房屋購置于小美與小明夫妻關系存續期間，房屋買賣合同有小美簽名，向原業主支付定金、購房款和向中介公司支付中介費的是小美，原業主出具收款證明的對象亦是小美，房屋交付后出租管理、收取租金的還是小美。本案雖不存在借名買房協議，但基于上述事實以及小美、大梅當時系婆媳關系的事實，認定小美主張借婆婆大梅名義買房有事實依據。

????大梅主張涉案房屋為小美和小明對其的贈予，但其并不能舉證證明雙方就贈予行為達成過合意，分析本案的事實和證據也不能得出小美具有將涉案房屋贈予大梅的意思表示。

????大梅出售涉案房屋是在小美提起離婚訴訟的第二個月，出售價格僅高于原價5萬元，且迅速配合辦理了產權轉移登記手續，該出售行為和出售價格明顯有違常理，大梅也未能作出合理解釋。

????二審法院認定，涉案房屋為小美、小明借用大梅的名義購買，大梅并非真實的權利人，其處分行為未經小美的同意，損害小美的合法權益，應當返還售房款145萬元及相應利息給小美、小明。

????大梅出售涉案房屋時，房屋評估價值是190萬元，大梅僅以145萬元的價格出售，侵害了小美的利益，故大梅應向小美、小明賠償45萬元。小美未能舉證證明阿靜存在與大梅惡意串通損害其合法權益的事實，故不予支持小美要求阿靜承擔連帶責任的訴訟請求。

????法官提醒：

????借名買房協議效力

????認定難風險高

????審判實踐中，借名買房一般是基于規避房屋限購限貸政策、擬購房產性質特殊、隱藏真實的財產信息、轉移財產逃避債務等原因而產生的，值得警醒的是，在借名買房行為中，借名人的風險極大：

????借名買房協議效力認定難。審判實踐中傾向認為，借名買房協議的雙方應當明知借名買房的行為有損他人合法利益、社會公共利益，主觀目的存在惡意，存在通謀之嫌，有違合同法有關合同效力的規定，而借名人、出名人需要共同承擔合同無效的責任。

????出名人不配合辦理權屬轉移登記手續。此時借名人若想拿回房產，一般會采取訴訟方式，但如果借名人沒有充足的證據、沒有購房資格、出名人又拖延訴訟隱匿行蹤，借名人可能在付出較大的訴訟成本后仍不能達到預期目的。

????出名人擅自處分涉案房產。我國適用的是物權公示公信原則，出名人如擅自抵押或將借名房產作為擔保甚至將房產低價出售，而相對人又是善意的并且辦理了抵押登記、產權轉移登記，借名人很可能會陷入房財兩空的境地。

????出名人卷入其他訴訟導致借名房產被查封、拍賣。借名人如需解除查封或阻卻執行，有賴于其能夠及時發現房屋被抵押、查封、拍賣的情況，并且采取了快速有效的方式，此種情形下借名人的訴訟風險和成本亦比較大。