????經(jīng)過了多年的開發(fā)與消化之后，北京新建住宅市場已經(jīng)急劇萎縮，加上嚴厲的調(diào)控，使得今年北京新建住宅市場供需均進入冰凍期。

????據(jù)亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，今年“金九”期間，北京市場包括住宅和別墅在內(nèi)預(yù)計有9個項目入市，是近些年來數(shù)量較低的一年。“銀十”雖略有改善，但也預(yù)計僅有11個項目入市，其中現(xiàn)房或準現(xiàn)房多達7個，占比高達六成以上。

????商品住宅僅4.7萬套

????進入2017年以來，北京住宅市場月度開盤量基本都在10個左右，即便是以往銷售旺季的“金九銀十”也未有改觀，供應(yīng)的減少也使得住宅庫存快速下滑。

????據(jù)郭毅統(tǒng)計，截至9月20日，北京住宅存量僅余4.7萬套，相比去年同期減少1.8萬套。不過相比庫存下滑，成交的下滑顯得更為嚴重，截至9月20日，北京商品住宅（不含保障房、自住房以及商辦）僅實現(xiàn)成交1234套，相比去年同期減少59%。

????據(jù)郭毅透露，“銀十”期間預(yù)計入市的項目中僅有3個純新項目，8個老項目當中現(xiàn)房或準現(xiàn)房多達7個。

????《證券日報》記者也注意到，即將入市銷售的 泰禾旗下位于北京CBD的金尊府也是現(xiàn)房項目。據(jù)記者了解，去年12月份，泰禾以11.83億元購買了輝盛庭國際公寓。輝盛庭國際公寓于2007年10月份建成，是一家涉外豪華商務(wù)型酒店式公寓，位于朝陽區(qū)東四環(huán)中路58號的遠洋國際B座，建筑面積為26965.79平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公及公寓。

????接手后，泰禾對該項目進行了后期改造升級，及精裝修配置。此后，該項目在泰禾的手下變身成泰禾在北京的首個“府”系產(chǎn)品，計劃于10月份入市。

????對該項目的收購，是泰禾首次進入存量房市場。此后，泰禾在城市存量房領(lǐng)域頻頻出手。今年3月份，泰禾以10.1億元收購濟南東都國際項目；8月份，泰禾以8.14億元收購天津盛捷友誼服務(wù)公寓。不難看出，在公開市場拿地代價過高的一、二線城市，泰禾集團(17.790, -0.33, -1.82%)已經(jīng)探索出通過并購獲得項目，然后以其嫻熟的快周轉(zhuǎn)方式加速現(xiàn)房入市速度，減緩新建住宅限價政策對企業(yè)的沖擊，并探索出一條新的提高盈利空間的產(chǎn)品線。

????面對大量現(xiàn)房或準現(xiàn)房集中入市的現(xiàn)象，郭毅表示，一方面是由于信貸收緊帶來的需求受限，成交低迷使得項目入市積極性下滑；另外去年延續(xù)至今年取證難的現(xiàn)象也使得大量項目被迫由期轉(zhuǎn)現(xiàn)；除此之外，調(diào)控政策當中對于取證的限制，除去價格封頂之外，“不高于前期銷售價格、不高于周邊產(chǎn)品價格”也是限制條件之一，一些業(yè)績壓力不大的老項目選擇蟄伏，而對業(yè)績有要求的項目則開始尋求在提升產(chǎn)品配置的前提下突破價格限制，加精裝、加科技等硬件的升級也導(dǎo)致了上市項目量的減少以及供應(yīng)周期的延后。

????多項目延遲入市

????從純新盤方面來看，“高價地項目”取證難的問題依然存在，其中和光塵樾項目為2015年拿地，樓面價5萬元/平方米，項目所在區(qū)域房價水平為10萬元/平方米，該項目也一直在積極取證當中。

????事實上，多數(shù)拖延入市的項目一般為拿地價格較高，后因房地產(chǎn)市場調(diào)控政策加碼，開發(fā)商難以取得理想價格而延遲入市時間。

????不過，也有一些特殊項目除外。以和裕地產(chǎn)開發(fā)的北京首個精裝頂級別墅為例，據(jù)記者了解，該項目均是總價過億元的獨棟別墅項目，市場存量極少。同時，在北京別墅精裝交付的比例僅有5%。北京莊園，就是這5%中的一例。有業(yè)內(nèi)人士粗略計算，選擇毛坯別墅自己裝修的話，意味著業(yè)主要耗時至少一年。另一方面，毛坯別墅從裝修到入住的周期，普遍需要4年左右。可見這類項目本身耗時就較長。有業(yè)內(nèi)人士曾向《證券日報》記者表示，即使北京高端項目林立，但價格與房產(chǎn)本身相加比對等的豪宅并不多，北京莊園的“精致”將是吸引高凈值人人群的籌碼。

????目前來看，北京單價“8萬元+”項目都在積極籌劃入市，整體來看，需求仍在。據(jù)諾亞財富指出，經(jīng)歷去年樓市新一輪上漲后，計劃減配房地產(chǎn)類資產(chǎn)的高凈值人士占比從45.3%降至20.1%，計劃增配的占比則從14.6%升至22.7%。這顯示出，更多的資金正在進入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，而在房地產(chǎn)類資產(chǎn)中，豪宅產(chǎn)品被認為是最具保值性的資產(chǎn)配置。

????不過，郭毅認為，隨著這些項目的成功過線取證，大量高價項目也將進入排隊取證通道。但基于整體市場價格的控制，雖然取證價格的天花板有所松動，但是總體放量仍將受到限制，預(yù)計到2017年底整體市場供應(yīng)總量都難現(xiàn)起色。而在進入2018年之后，隨著共有產(chǎn)權(quán)住房和限房價商品住宅項目的陸續(xù)入市，達到一定量級之后形成價格對沖效應(yīng)，高價商品住宅項目的放量才能逐漸放開，屆時住宅市場供應(yīng)也將進入新的階段。