樓市調(diào)控席卷17城 “換房族”觀望
房子不是你想炒，想炒就能炒。
剛剛過(guò)去的周末，北京、石家莊、廣州、鄭州、長(zhǎng)沙、保定六城紛紛出臺(tái)了加碼住宅限購(gòu)、限貸的措施。第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，就在“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”寫入政府工作報(bào)告前后，全國(guó)17個(gè)城市20天內(nèi)密集出臺(tái)了樓市調(diào)控新政。這是自去年10月左右以來(lái)，又一輪限購(gòu)、限貸風(fēng)暴。
國(guó)務(wù)院副總理張高麗19日在北京出席中國(guó)發(fā)展高層論壇2017年年會(huì)時(shí)也再次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，分類指導(dǎo)，因城施策，重點(diǎn)消化三四線城市房地產(chǎn)的過(guò)量庫(kù)存。
國(guó)家發(fā)展和改革委主任何立峰在上述論壇的主旨演講中表示，為了貫徹落實(shí)中央的決策部署，今年將重點(diǎn)在五方面下功夫，房地產(chǎn)是其中之一，“要堅(jiān)持因城因地去庫(kù)存，按照‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’的定位，分類調(diào)控因城施策，控制信貸資金過(guò)度流向房地產(chǎn)業(yè)。”
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，伴隨購(gòu)房需求的減少、交易量的回落，春節(jié)后有所抬頭的房?jī)r(jià)也將再次企穩(wěn)，前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、總價(jià)較高、戶型較大的房源有望率先降價(jià)。
新政下的眾生相
上周末出臺(tái)調(diào)控新政的六城中，北京和廣州最受關(guān)注。
相比去年的“9·30”調(diào)控，北京此次出臺(tái)的政策可謂加強(qiáng)版。首先，首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)改為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，換句話說(shuō)，只要貸過(guò)款，無(wú)論是否還清，都不能再享受首套房的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策；其次，二套房最低首付比例提至60%，非普通住宅二套房首付比例更提至80%，最高貸款期限則降至25年，這不僅打擊了投機(jī)客，投資客的購(gòu)房成本也有所增加。
“我本來(lái)還想再買一套投資，但想想成本突然高了這么多，考慮到資金成本，還是先不買了，再等等看。”北京某國(guó)企的未婚“80后”林森（化名）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，由于住房貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”，新政之后她再買第二套非普通住房，首付比例從之前的40%提高到了80%。
一些“換房族”也選擇暫時(shí)退出。1985年出生的沈青（化名）上周五告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“生完孩子后覺得60平方米不夠住，本來(lái)正準(zhǔn)備換一套，現(xiàn)在只能擱置了。”
沈青目前的兩居室有過(guò)貸款記錄，如今即便賣了原有的房子，新購(gòu)一套非普通住房仍需要八成首付。以她看上的一套141平方米、總價(jià)1000萬(wàn)元的三居室為例，由于超過(guò)140平方米歸入非普通住宅，新政下，最低首付款由新政前的400萬(wàn)元一下子提高到了800萬(wàn)元。
同樣的情況還發(fā)生在了廣州的陳剛（化名）身上。春節(jié)后，他和妻子賣掉了位于天河的一套50多平方米的小房，準(zhǔn)備將獲得的房款作為首付，置換一套總價(jià)400萬(wàn)元左右的房子。
春節(jié)后至今，夫婦倆的腳步遍及廣州的天河、海珠乃至番禺的二手樓盤，前不久他們看中了天河員村的一套90平方米的二手房，上周五晚上剛與賣家簽完合同、交了十多萬(wàn)元定金，當(dāng)天深夜出臺(tái)的廣州樓市新政一出，讓他倆傻了眼。
按照原來(lái)的政策，在首套貸款已還清的情況下，再買第二套房子只需三成首付。如今，他們的小房子雖然已經(jīng)簽約賣出，但還有一兩個(gè)月才能完成過(guò)戶，在首套房還沒(méi)完成賣出過(guò)戶的情況下，再買房子就要五成首付。這意味著陳剛夫婦一下子要拿出200多萬(wàn)元首付。
所幸，陳剛與賣家商定，待他的小房子過(guò)戶后，再與賣家進(jìn)行過(guò)戶，如此他依然可以只付四成首付。
陳剛告訴第一財(cái)經(jīng)記者，賣方也是“換房族”，之所以同意延緩過(guò)戶，因?yàn)樗舱J(rèn)為，新政出臺(tái)后，廣州的房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)趨向平穩(wěn)，所以也不著急換房了。
與陳剛有類似經(jīng)歷的還有番禺的王先生。看中番禺一套100平方米的二手房后，王先生上周與賣家完成了網(wǎng)簽。但是新政一出，賣家反悔了。
原因在于，賣家也是準(zhǔn)備賣房后到另一區(qū)買房，但他是外地戶口，繳納社保僅三年多，按照廣州外地戶口繳納社保滿5年才能購(gòu)房的新政，一旦房子賣出就買不了房子了。
二手房成交“剎車”
“換房族”的暫時(shí)退出將使得二手房成交“剎車”。
偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院提供給第一財(cái)經(jīng)的最新數(shù)據(jù)顯示，3月17日，北京共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套，比前一日增加近四成，在趕搭末班車效應(yīng)影響下，17日網(wǎng)簽量創(chuàng)下了2016年9月30日以來(lái)單日網(wǎng)簽量的新高。但3月18日起，北京區(qū)域我愛我家門店的新增客戶量比前一日減少8.7%，通過(guò)我愛我家達(dá)成的二手住宅新增交易量，比前一日減少23%，與上一個(gè)周六的新增交易量相比下降48%。
針對(duì)該政策實(shí)施后北京房?jī)r(jià)的走勢(shì)，鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉表示，影響房?jī)r(jià)的因素很多，主要是四個(gè)因素，供求關(guān)系、消費(fèi)者預(yù)期、金融環(huán)境以及市場(chǎng)秩序。過(guò)去兩年里，個(gè)人住房按揭貸款增長(zhǎng)了8萬(wàn)億，規(guī)模較大。他認(rèn)為，理論上來(lái)講金融政策相對(duì)嚴(yán)格，的確對(duì)控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)效果顯著，也會(huì)影響消費(fèi)者預(yù)期。
“從上海（已實(shí)施認(rèn)房認(rèn)貸）的情況來(lái)看，半年左右的時(shí)間，上海市場(chǎng)的確比北京平穩(wěn)很多。”左暉說(shuō)，“所以我們也會(huì)對(duì)北京的下一步市場(chǎng)（作出預(yù)判），相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)更穩(wěn)定，我們（對(duì)此）是有比較明確的預(yù)期的。”
“今年春節(jié)后，北京二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。由于市場(chǎng)可售庫(kù)存和可簽庫(kù)存都持續(xù)下降，市場(chǎng)上恐慌入市情緒較為嚴(yán)重，房?jī)r(jià)上漲的壓力比較大。”鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)給出的數(shù)據(jù)顯示，今年2月北京二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲4.6%。在他看來(lái)，當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，針對(duì)不同需求的調(diào)控措施出臺(tái)，有利于緩解市場(chǎng)緊張情緒，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲壓力。
“參考過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和上海、深圳的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)北京二手房市場(chǎng)成交量將會(huì)出現(xiàn)明顯減少，價(jià)格漲幅出現(xiàn)收窄乃至回落，市場(chǎng)的反應(yīng)還需進(jìn)一步觀察。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，與1月份相比，2月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有12個(gè)，上漲的城市有56個(gè)，持平的城市有兩個(gè)。分城市看，2月份一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比微漲0.1%，二線城市上漲0.3%，三線城市上漲0.4%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉對(duì)此解讀稱，2月份，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市在因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，新建商品住宅成交量繼續(xù)減少，房?jī)r(jià)環(huán)比綜合平均略有下降，降幅與上月持平。
泡沫與堰塞湖
與以往一樣，本輪樓市調(diào)控仍著眼于抑制資產(chǎn)泡沫膨脹。然而，就在多城啟動(dòng)新一輪限購(gòu)、限貸措施后，這些城市周邊區(qū)域的樓市卻又受到了追捧。
以廣州為例，在市區(qū)淡定之際，增城、從化這兩個(gè)三年前才撤市設(shè)區(qū)的遠(yuǎn)城區(qū)卻依然不限購(gòu)，因此增城和鄰近廣州的佛山一下子火了。“新政”出臺(tái)后首日（3月18日），恰好增城多個(gè)樓盤推新。位于增城新塘板塊的某樓盤，現(xiàn)場(chǎng)人氣很旺，銷售中心早上5點(diǎn)就有購(gòu)房客開始排隊(duì)。銷售人員表示，原本要推300套新貨，但由于“新政”出臺(tái)，當(dāng)天改為只推200套。上午11時(shí)即售罄。
在鄰近廣州的佛山南海，同樣迎來(lái)大量的廣州客。南海一樓盤銷售人員范小姐說(shuō)，周末雖然下了不小的雨，但還是涌入大量的客戶，十分熱鬧。
2016年新增貸款中接近45%是房地產(chǎn)相關(guān)貸款。一二線城市房?jī)r(jià)上揚(yáng)伴隨信貸寬松出現(xiàn)，挑戰(zhàn)著年輕家庭的承受能力，也挑戰(zhàn)著決策層的接受度。當(dāng)下，“看不見的手”從何處著手，如何擠出市場(chǎng)泡沫，如何調(diào)整貨幣政策、完善財(cái)稅機(jī)制，如何消解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定顯得至關(guān)重要。
在3月18日的中國(guó)發(fā)展高層論壇上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革成為分論壇的主題之一。在諸多分論壇中，關(guān)于房地產(chǎn)的這一場(chǎng)是英文用得較少一場(chǎng)，同時(shí)也是笑聲較多的一場(chǎng)，亦是“越開大家問(wèn)題越多”的一場(chǎng)。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾是供不應(yīng)求，而非供大于求。” 綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良在發(fā)言中提出，中國(guó)尚處在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，住房需求仍然非常旺盛。雖然部分三四線城市庫(kù)存高企，但總體供給仍然不足，特別是一二線大城市供給不足。因此老百姓的切身感受往往是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而非過(guò)快下跌。于是他建議，改革的關(guān)鍵是要在供給上“做文章”，增加有效供給，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。
“結(jié)構(gòu)性的土地供給不足，是當(dāng)前一個(gè)較大的制約瓶頸。特別是在大城市，住宅土地供給尤為不足，這是造成地價(jià)、房?jī)r(jià)輪番上漲的重要原因。”張玉良建議，應(yīng)根據(jù)新的時(shí)代特點(diǎn)，適當(dāng)改革土地供給制度，增加建設(shè)用地供應(yīng)，增加住宅用地來(lái)源。他還強(qiáng)調(diào)了供給結(jié)構(gòu)的問(wèn)題：現(xiàn)狀是三四線城市供給過(guò)量，一二線城市供給相對(duì)不足，工業(yè)用地供給較多，住宅用地供給相對(duì)不足，應(yīng)該對(duì)此予以優(yōu)化。
中國(guó)房地產(chǎn)泡沫與上世紀(jì)80年代日本樓市泡沫的異同，曾經(jīng)被學(xué)界和商界廣泛討論。在上述論壇上，野村控股株式會(huì)社社長(zhǎng)古賀信行提到，上世紀(jì)80年代的日本除了銀行為房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款，還有非銀行的住宅專業(yè)金融機(jī)構(gòu)“輸血”地產(chǎn)，它們從銀行獲得貸款后再轉(zhuǎn)貸。但他提醒，這些貸款都是被寫入銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中，而中國(guó)的影子銀行是完全獨(dú)立于銀行之外，不反映在銀行賬戶上，如果出現(xiàn)大面積違約，將給中國(guó)的金融系統(tǒng)帶來(lái)沖擊。
